Здравница сдана в аренду. Каковы ее условия, и всегда ли они соблюдаются?
Думаю, не ошибусь, если скажу, что вслед за приватизационным процессом особый интерес у граждан вызывает ситуация, связанная с судьбой абхазских здравниц: сданы ли они в аренду, и если да, то кому и за сколько, или переданы кому-то в собственность?
До войны 1992-93 гг. на территории Абхазии функционировало 109 объектов санаторно-курортного назначения. После войны число их, кстати, не без участия наших граждан, приложивших руку к растаскиванию государственного имущества, значительно уменьшилось, и таковых теперь 37. Лишь три из них – Объединение пансионатов курорта Пицунда, тургостиница «Айтар» и дом отдыха «Питиус» – по-прежнему остаются в ведении государства, пять – пансионат «Сосновая роща», санаторий «Москва», дом отдыха «Холодная речка», санаторий «Гагра» и пансионат «Шицкуара» – приватизированы, остальные – сданы в аренду.
Объекты по своей принадлежности разделены на республиканские и местного значения. Последних – 17, но мы сосредоточим внимание читателей на 20 сданных в аренду объектах республиканского значения.
Немного предыстории. Сдача гособъектов в аренду началась в 1999 г. С приходом к власти нового руководства Кабинета Министров особые нарекания у него вызывали установленные предыдущими правительствами размеры арендной платы за пользование курортными объектами. Оказалось, что аренда некоторых здравниц не превышала $2 тыс. в год, и это в то время, как они были вполне благополучными и по своему состоянию, и по заполненности отдыхающими в период сезона. В связи с этим и на заседаниях КМ, и во время пресс-конференций Премьер-министр А. Анкваб не раз поднимал вопрос о необходимости пересмотра арендных договоров. При этом Госкомитету по управлению госимуществом и приватизации было поручено в кратчайшие сроки изучить имеющиеся в ГК документы и там, где это необходимо, перезаключить ранее составленные договоры с учетом новых реалий и экономической выгоды. О том, как пересматривались договоры, рассказал председатель Госкомитета по управлению госимуществом и приватизации Константин Кация.
По его словам, арендные отношения, в том числе в сторону увеличения оплаты, пересмотрены с большинством здравниц Гагрского района, но процесс этот проходил не так уж гладко. Несмотря на то, что Госкомитетом были представлены реальные, экономически аргументированные расчеты, причем в тех разумных пределах, в которых эти отношения можно было пересматривать, руководители ряда здравниц вообще отказывались говорить на эту тему, ссылаясь на заключенные с ними долгосрочные договоры, в коих, к сожалению, было записано, что они не подлежат пересмотру. А кое-кто из арендаторов даже заявлял, что его объект из года в год приносит только убытки, какой, мол, в этой ситуации можно вести разговор о пересмотре. Тем не менее, благодаря принципиальной позиции ГК удалось достигнуть компромисса и подписать дополнительные соглашения с большинством курортных объектов.
Здесь, я думаю, стоит в очередной раз обратиться к цифрам. Начнем по порядку, по мере сдачи объектов в аренду. Я намеренно указываю госстоимость объекта, так как арендная ставка – от 2 до 12% (согласно договорам она начинает увеличиваться после 3 – 5 лет аренды, либо, если здравница в нормальном состоянии, назначается сразу высокой) зависит именно от нее. Итак:
Пансионат «Самшитовая роща» (государственная стоимость объекта 120,906 млн. руб.) сдан в аренду в 1999 г. на 15 лет ООО «Самшитовая роща» за $ 50 тыс. в год, в 2008 г. арендная плата снижена до 1,3 млн. руб.
Санаторий «Амра-интернешнл» сдан ООО «Амра-интернешнл» на 20 лет, со стоимостью объекта 27,487 млн. руб. По договору от 2000 г. установлена арендная плата в размере 4908$, после пересмотра договора в 2007 г. – 1,099 млн.руб.
Санаторий «Нарт» (на 20 лет – ООО «Диоскурия-1»), стоимость объекта 13,351 млн.руб. По договору от 2000 г. арендная плата составляла $1917, в 2006 г. увеличена до 200.270 руб.
Дом отдыха «Солнечный» (на 20 лет – ООО «Солнечный»), стоимость объекта 77,297 млн.руб. Размер арендной платы поднят с $11.262 (договор 2000 г.) до 772.771 руб. (договор 2004 г.)
«Дом творчества им. Д. Гулиа» (стоимость объекта 57,846 млн. руб.) – взят в 2002 г. в аренду на 15 лет ООО «Ассоциация предприятий Минатома» за $63 тыс. В 2010 г. (договор в сторону повышения пересматривался трижды – в 2006, 2008 и в 2010 гг.) арендная плата составила 1,5 млн. руб. – в Госкомитет и $ 40 тыс. – Союзу писателей РА и Ассоциации писателей РА.
Санаторий «Колхида» (сдан в аренду сроком на 20 лет OOO «Мив ЛТД»), стоимость объекта 9,587 млн.руб. Первоначальная арендная плата 191.742 руб. (договор от 2002 г.), в 2006 г., после пересмотра сумма увеличена до 383.485 руб.
Санаторий «Гагрипш» (стоимость объекта 29,370 млн.руб.) сдан в аренду на 20 лет ООО «Курортно-развлекательный комплекс «Гагрипш». По договору 2002 г. – 587.400 руб., с 2007 г. – 881.104 руб.
Пансионат «Энергетик» (стоимость 32,231 млн. руб.) – на 20 лет, ООО «Нитика-2000». В 2003 г. – 644.640 руб., в 2006 г. – 966.959 руб.
Пансионат «Жоэквара» (15,377 млн. руб.) – на 20 лет ООО «ИСК 10 лет Победы»; в 2003 г. – 461.310 руб. Пансионат «Кавказ» (15,75 млн.руб.) – на 20 лет АОЗТ «Пансионат «Кавказ». В 2001 г. – 315 тыс. руб., в 2007 г. – 551 250 руб.
Санаторий «Абхазия» в Новом Афоне (4,566 млн. руб.) – на 20 лет, ОАО «Краснодарстрой», в 2004 г. – 91.327 руб.;
Объект незавершенного строительства на Холодной Речке (3,678 млн.руб.) – на 20 лет ООО «Чайка-2003») в 2004 г. – 77.574 руб., в 2006 г. – 183.935 руб.
Спортбаза «Спорт» (7,820 млн. руб.) – ООО «Лагуна», по договору от 2004 г. – 312 801 руб.
Дом отдыха «Псоу» (20,988 млн. руб.) – ООО «S.L – компания» на 25 лет, по договору 2006 г. – 629. 656 руб.
Турбаза «Металлург» (2,004 млн. руб.) – ООО «Спортивный лагерь «Металлург» на 23 года, договор от 2008 г. – 200 404 руб.
Комплекс гостиницы «Абхазия» (13,056 млн. руб.) – ООО «Антарис-Гагра» на 49 лет. По договору 2008 г. – 456 972 руб., после пересмотра в 2010 г. – 979 226 руб.
Пансионат «Рица» (2,523 млн. руб.) – ООО «Респект» на 25 лет, договор 2008 г. – 302 846 руб.
Санаторий им. Ленина (35,346 млн.руб.) – ООО «Хапсабара» на 5 лет, договор 2011 г. – 706.932 руб.
Тургостиница «Амткел» (21,756 млн. руб.) – ООО «Лиана» на три года: по договору от 2008 г. – 870.245 руб., в 2010 г. полностью освобождена от оплаты до 2013 г. (об этом чуть ниже).
Пансионат «Апсны» (29,606 млн.руб.) – «ООО «Ревьера – Гудаута», срок аренды не определен. По договору от 2008 г. – 888.181 руб.
В общей сложности государство получает в год от аренды гособъектов $106.087 и 6.617.444 руб.
Если вы обратили внимание, у ряда объектов арендная плата не повышалась с 2004 г. В Госкомитете это объяснили первоначально плохим состоянием здравниц: там дескать предстоял серьезный ремонт. Но с тех пор прошло столько лет! Да и на благополучно действующих объектах арендная плата многие годы не менялась, хотя согласно договорам ее пересмотр должен был произойти еще 3 года назад. В ГК мне затруднились ответить, почему это не было сделано, а ведь данные объекты отдыха, особенно в Гагре, последние годы, скажем так, не бедствовали.
Есть и такие объекты, к счастью, их мало, в отношении которых в свое время властными структурами были допущены серьезные просчеты. Например, договор с арендатором «Самшитовой рощи» составлен так, что не подкопаешься, в нем даже есть графа о том, что пересмотру документ не подлежит и, как следствие, руководство здравницы не желает говорить о его пересмотре. В то же время при составлении договора аренды с руководством пансионата арендную плату удосужились аккумулировать с платой за землю. В данной ситуации, когда ставки земельного налога повысились, это серьезно бьет по карману государства. В то же время другие арендаторы вполне могут задать резонный вопрос: «Почему им, арендующим здравницы попроще и менее доходные, приходится соглашаться на пересмотр договоров, а иной раз и платить больше, чем благополучная «Самшитка»?
Интересна ситуация и с тургостиницей «Амткел». Все помнят высотное здание по ул. Кабардинской, сразу за бывшим роддомом. Объект это сдавали в аренду в 2008 г. с условием сохранения профиля, а арендатор за эти годы отремонтировал лишь столовую и теперь сдает ее под ритуальные мероприятия. При этом он по новому договору полностью освобожден от арендной платы.
К.Кация сообщил, что рассматриваются вопросы по расторжению нескольких крупных договоров об аренде объектов отдыха, срок восстановления и ввода в эксплуатацию которых, вопреки подписанным соглашениям, давно истек. Он подчеркнул, что и впредь в случае невыполнения условий договора в отношении арендаторов будут приниматься жесткие меры. Кстати, Госкомитет уже неоднократно выигрывал процессы по расторжению арендных договоров. В то же время это не означает, что ко всем арендаторам применяются драконовские меры: сотрудники ГК в обязательном порядке изучают обстоятельства дела, беседуют с арендатором, предлагают ему различные варианты выхода из ситуации, и лишь затем ставится вопрос о расторжении договора, и чаще всего в судебном порядке.
Глава Госкомитета сообщил, что при составлении договоров они непременно вносят в них пункт об обязательном пересмотре арендной оплаты в сторону увеличения. И это вполне оправдано: наступит же, в конце концов, время, когда продолжительность курортного сезона увеличится, а то и вообще здравницы станут круглогодичными, а значит, прибыль их значительно возрастет.
Под сомнение можно поставить и суждения арендаторов об убыточности здравниц: здесь, скорее всего, они кривят душой. Многие говорят, что несут большие расходы, убытки, но расторгать договоры аренды, тем не менее, никто не собирается.
А как в этом плане обстоит дело с объектами местной собственности?
К сожалению, по словам К.Кация, в прерогативу ГК пересмотр договоров аренды с муниципальными объектами не входит. На основании Закона «О местном самоуправлении» такими функциями наделены местные администрации. При этом нельзя исключить фактов злоупотреблений. Дело в том, что здесь сплошь и рядом имеет место субаренда: местные органы власти сдают объекты в аренду, как доводится слышать, «своим» людям по минимальной цене, а те, в свою очередь, передают их другим с арендной платой, увеличенной в разы.
Отдельно следует остановиться на состоянии большей части арендуемых объектов. Практически ни одна наша здравница не соответствует необходимым требованиям. Даже наиболее благополучная в этом плане «Самшитовая роща» с натяжкой может претендовать на «три звезды», что уж говорить о других...
Да и сервис на этих объектах оставляет желать лучшего. Сегодня такие условия не устраивают даже отдыхающих со средним достатком: заплатив за путевку весьма приличную (по сравнению с тем же Египтом или Турцией) сумму, они требуют, чтобы в номере у них были душ и остальные удобства, а им, как это, к примеру, происходит в Пицунде, предлагают туалет в конце коридора. Люди хотят иметь в номере телевизор, холодильник, кондиционер, вкусно и разнообразно питаться... Это не роскошь, а элементарный сервис, но основная часть здравниц его предоставить не в состоянии.
Озабоченность вызывает и само состояние объектов, но чтобы их привести в порядок – полностью перестроить, реконструировать, заменить все коммуникации, необходимы многомиллионные капиталовложения. К сожалению, большинству арендаторов, а это в основном граждане Абхазии, это не по карману.
В то же время появившиеся в последнее время частные современные мини-гостиницы на фоне арендованных объектов отдыха в плане сервиса выглядят намного привлекательней.
Можно было бы, конечно, привлечь в курортную сферу инвестиции извне, но зарубежных инвесторов арендные взаимоотношения не устраивают. У них другие подходы: они открыто говорят, что готовы вкладывать десятки миллионов долларов, но... в собственные объекты. Мало ли как может измениться договор, пусть даже многолетней аренды – рисковать своими деньгами никто не хочет. Кроме того, мало кого прельщает необходимость восстановления объектов. Лучше, говорят, с нуля построить небольшую гостиницу на 20 – 30 мест, чем отстраивать заново старое здание. И, в принципе, они правы.
В то же время у нас негативно воспринимают выделение земель иностранным инвесторам под такое строительство, а также приватизацию ими различных объектов. Считается, что таким образом местное население будет лишено права на собственность. При этом доводы, что инвестор никуда ничего не увозит, а наоборот, вкладывает средства в экономику, восстанавливает коммуникации, создает рабочие места – в счет не идут... Но если ждать, когда у местных жителей появятся деньги, к тому времени все вокруг превратится в развалины. Впрочем, разговоры о продаже далеки от реальности, противники большой приватизации могут спать спокойно, инвесторы к нам в очередь за объектами не выстраиваются. (Кстати, по закону, в случае принятия решения о приватизации какого-либо объекта первоочередным правом на его выкуп обладают именно арендаторы. В этом основная причина отказа Госкомитета от проведения конкурсов и аукционов: никому не позволительно обижать арендатора – гражданина Абхазии, испытавшего на себе все тяготы войны, и отбирать у него объект только потому, что пришел инвестор, готовый заплатить пусть даже на порядок больше. Именно поэтому государство и предпочитает прямую форму продажи.)
Возвращаясь к вопросу арендных договоров, остается надеяться, что работа по их пересмотру будет продолжена: власти не должны идти на поводу у арендаторов. Это и есть своего рода показатель ответственного и разумного подхода к государственной собственности.
Автор: Наталья ШУЛЬГИНА
